MO 新型用地

随着近年产业转型升级的深入推进和城市内一些创新资源的加速外溢，新业态、新产业在各个城市产业区迅猛发展，成为推动经济社会发展的重要主力军。与传统形态的工业厂房不同，新业态、新产业的用地具有研发用途比例高、用地类型混合成分高、用地需求多元化等特征，现行部分土地供应和管理政策已无法满足新业态、新产业的发展需求。国内很多城市相继在工业用地转型政策上开始思考与整合，希望顺应市场需求，推动产业高质量发展，提升土地开发效率。

2018年9月，东莞出台《创新型产业用地（MO）管理暂行方法》，（以下简称《办法》）国内将创新型产业用地管理办法较为完整的写入地方性政府规章的城市。

指出：“新型产业用地（M0）指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房。本办法所称产业用房指可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途的用房。配套用房包括小型商业、配套宿舍等。”

M0 按照产业用房能否分割转让又分为两类

备注：M0配套用房不得分割转让，但可以销售给园区内企业。

M0 详细解读

第一、从容积率来看

创新型产业用地和传统工业用地容积率对比

第二、从产业用房设计标准来看

MO 产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计标准。

MO 产业用房中用于产业设计的用房，可参照办公设计规范进行设计。

第三、从配套比例来看

对比原来传统工业用地配套不超过总用地7%，或不超过15%的总建筑面积（部分地方城市规定）M0政策已经相当不错了。

由于创新型产业用地配套比例高，所以每一个M0产业地块可自成体系，形成一个产业+生活的混合社区。

原来传统产业用地配套比例低，往往需要联合周边多个地块才能形成产业社区。这也是政府出台M0政策的初衷之一。配套用房不能分割转让，但是可以销售给园区入驻企业。

第四、从用房贡献来看

以招、拍、挂方式取得的新型产业项目，产业用房贡献比例实行“一地一策”。已出让土地采取调整用途或提高容积率方式建设新型产业用房的：容积率<3.0以下部分无需贡献，3.0<容积率＜5.0部分按计容建筑面积5%贡献产业用房，容积率〉5.0以上部分按计容建筑面积10%贡献产业用房，贡献产业用房产权归政府所有，免缴地价。“工改M0”，将不低于总面积15%的土地无偿移交政府经评估无需贡献土地的按照对应使用类型的2倍土地出让底价缴纳相应部分土地地价。

第五、从产出要求来看

具有较强投资产出。满足以下条件之一：

1、投资强度（投资总额/占地面积）不低于 600 万元人民币/亩；

2、年产出比（年度工业总产值/占地面积）不低于 1200 万元人民币/亩。

创新型产业用地年产出比不低于1200万元/亩，而这一数值相当于上海的一个闵行经济技术开发区或金桥经济技术开发区在2015年的产出规模（数据仅作为参考），而这两个开发区在当年上海众多的开发区中产值名列前茅。而依据《工业项目建设用地指标控制》，通信设备、计算机及其他电子设备制造业的亩均产值要求大于等于294万元/亩，是所有规定产业类型当中投资强度要求最高的。